Les ¾ des SCI sont créées pour investir dans un bien locatif. C’est une stratégie intéressante pour générer un revenu passif et transmettre son patrimoine immobilier. Mais, quand vient le moment de vendre en SCI, les règles sont un peu moins connues. De nombreuses questions peuvent nous venir en tête. Comment est-on imposé exactement au moment d’une vente dans une SCI ? Quelles sont les différences au niveau fiscal entre IR et IS ? Avec cet article, les SCI n’auront plus de secrets pour vous !

La vente d’un bien immobilier dans une SCI

Pour pouvoir vendre un bien en SCI, il faut que tous les associés soient d’accord. Ensuite, ils doivent se rassembler dans une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire et voter la vente. Vérifiez que dans votre objet social, la vente de biens immobiliers soit indiquée. Dans le cas contraire, pensez à modifier vos statuts. De plus, il y a obligation de faire appel à un notaire pour cette opération.

Faites attention si le bien immobilier que vous voulez vendre est loué. Dans ce cas, vous devez envoyer au locataire un congé pour vente. Proposer au locataire l’achat de la maison ou de l’immeuble. S’il décline, vous pourrez alors vous tourner vers d’autres acheteurs. Une fois que le bien est vendu, le délai de rétractation est de 10 jours pour toutes les personnes (à part les professionnels.)

Le régime des plus-values privées

En fonction du nombre d'associés et du pourcentage des parts qu'ils possèdent, votre bénéfice imposable changera. Imaginez que vous êtes associé dans une SCI. Vous possédez 20% des parts de l'entreprise, Emma en possède 30%, Gabriel 10% et Léo 40%.

Si la SCI a acheté en 2000 une maison à 250.000€ et la revend à 400.000€ en 2020 :
400.000-250.000 = 150.000€ de bénéfices à se partager entre associés.
0,2*150.000 = 30.000€ est votre bénéfice imposable
0,3*150.000 = 45.000€ est le bénéfice imposable d'Emma
0,1*150.000 = 15.000€ est le bénéfice imposable de Gabriel
0,4*150.000 = 60.000€ est le bénéfice imposable de Léo

Si vous avez acheté des parts de SCI au cours de sa vie, vous pouvez obtenir une plus-value différente de celle de vos associés. Prenons le même exemple avec Emma, Gabriel et Léo, mais vous n'êtes associé avec eux que depuis 2012 grâce à l'achat de 10% de parts à Gabriel et 10% de parts à Léo. Alors, si un bien immobilier a été acheté à 250.000€ en 2000 et revendu 400.000€ en 2020 et que sa valeur en 2012 est 300.000€, vous avez deux choix.

Soit, vous choisissez de garder le bénéfice imposable de 30.000€ basé sur l'achat du bien en 2000. Soit, vous vous basez sur la valeur de la maison en 2012 et vous obtenez un bénéfice imposable de :
0,2*(400.000-300.000) = 0,2*100.000 = 20.000€ de plus-value.

La taxation des plus-values immobilières

Vous êtes taxé sur les plus-values soit par l’impôt sur le revenu, soit par une double imposition (à la fois impôt sur les sociétés de la SCI puis impôt sur le revenu).

Vous pouvez changer l’option de taxation, en fonction de votre projet immobilier. On vous conseille d’opter pour l’IR si votre objectif est de vendre des biens, car vous serez moins imposé. L'IS est à privilégier pour des projets à long terme et si vous n’avez pas forcément besoin de liquidités rapidement. Vous pouvez passer de l’IR à l’IS. Mais, l'inverse n’est pas possible.

Avec l’IR, les plus-values sont taxées à 19% de l’impôt sur le revenu plus 17,2% qui correspondent aux prélèvements sociaux (sur les revenus du patrimoine et assimilés).

Avec l’IS, notez tout d’abord que vous n’aurez aucun abattement lié à la durée de détention. Vous devez payer l’impôt des sociétés qui est de 15% en dessous de 38.120€ de bénéfices, 28% en dessous de 500.000€ et 31% au-delà de 500.000€. En 2022, cet impôt sera réduit à 25% des bénéfices grâce à la loi de finances pour 2018. Ensuite, si vous vous voulez vous distribuer les bénéfices, il faut payer l’imposition des dividendes, soit par la taxe forfaitaire 30%, soit par le barème progressif de l’IR.

Les exonérations de taxes en SCI

Vous n’aurez pas d’IR en cas de :

• Vente du bien inférieur à 15.000 euros
• Résidence principale d’un des associés qui est mis à disposition gratuitement par la SCI
• Le bien est détenu par la société depuis plus de 22 ans

Vous n’aurez ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux si :

• Le bien immobilier appartient à la SCI depuis plus de 30 ans

Vous pouvez également bénéficier d’abattements :

• 50% si votre bien est détenu par votre SCI depuis 2 à 8 ans
• 65% si vous avez le bien immobilier depuis plus de 8 ans