Pourquoi créer une SCI ? Quels sont les avantages d’une SCI ?

La SCI : une bonne formule pour acquérir les murs de l’entreprise ?

Lorsque l’on a son entreprise, il est toujours plus intéressant d’être le propriétaire des locaux. Cela éloigne des contraintes juridiques et de diverses situations liées à la fiscalité. Par conséquent, vous avez une bonne réputation auprès des banques en cas d’emprunt. Par ailleurs, dans un registre purement financier, l’on a la possibilité de percevoir des revenus par le biais de la location des lieux. Au cas où vous envisageriez d’acquérir les murs de votre entreprise et donc de devenir propriétaires des lieux, une bonne solution consiste souvent à se constituer en Société Civile Immobilière (SCI).

Pourquoi une SCI ?

Le principe de la SCI est le suivant : des personnes souhaitent se réunir pour assurer la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers et garantir ses intérêts. Une SCI ne peut donc pas avoir d’objet commercial. Vous ne pouvez pas constituer une SCI dans le but d’acheter pour rénover et revendre aussitôt ceci, plusieurs fois dans l’année ou régulièrement. Même si dans les faits s’est possible, mais cela doit relever d’un caractère exceptionnel. Une SCI est une structure juridique utilisée pour encadrer un projet commun comme la construction d’un immeuble sur un terrain acheté par la SCI, la location d’ensembles immobiliers dans le but de simplifier la gestion des loyers, etc.

La SCI de construction vente est la seule SCI autorisée à construire pour revendre dans le but de faire des bénéfices. C’est souvent le cadre juridique que choisissent les marchand de biens.

Créer une SCI pour acheter à plusieurs

L’on peut acquérir les murs de son entreprise en son nom personnel ou en s’associant à d’autres personnes. Par exemple, il est possible d’avoir une SCI familiale composée des conjoints et des enfants. Dans ce cas, les membres de la famille sont des propriétaires et des parts sociales leur reviennent par voie de conséquence. En fiscalité, leurs actions ne seront pas prises en compte dans le point des droits à verser pendant la succession.

En cas de faillite de l’entreprise, les biens de la SCI sont protégés par les enfants et les conjoints.

Lorsque la famille décide de louer les locaux à la SCI, elle perçoit incontestablement les loyers conformément aux clauses. En cas d’emprunt pour acquérir les lieux, les intérêts sont retenus des loyers. Quand survient la vente, les intérêts qui restent seront extraits de la valeur des parts. On assiste alors à une diminution des droits.

La SCI peut également se constituer de particuliers n’ayant aucun lien familial. Dans ce cas, les associés doivent choisir un régime patrimonial lors de la création de l’entreprise. Ils gardent leurs parts et bénéficient des revenus de la location, au cas où. Dans les deux contextes, il est important de nommer un gérant à la tête de la structure.

Créer une SCI pour transmettre simplement

Constituer une SCI familiale est un montage juridique permettant d’éviter les aléas liés à l’indivision. Le statut de la société civile immobilière permet de faciliter la transmission du patrimoine des ascendants à leurs descendants, de leur vivant ou lors de la succession.

La constitution d’une SCI familiale permet d’éviter que des successions houleuses n’entraînent le démantèlement d’un patrimoine. En effet, avec la SCI, les droits de chaque héritier ne sont que des parts sociales et non une fraction d’un patrimoine immobilier.

Toujours dans le cadre d’une SCI familiale, la transmission des part de la SCI des parents aux enfants  pourra se faire gratuitement selon certaines limites. La loi autorise chaque parent de “donner” 31 395 € à chaque enfant tous les 6 ans sans que cette somme soit imposable. Ceci permet aux parents de transmettre progressivement “gratuitement” une partie de leur patrimoine.

Les avantages de l’achat d’un logement en faisant une SCI

Comme nous l’avons lu dans la description de la SCI, il existe plusieurs avantages qui font qu’il est important de créer une société pour acheter un appartement ou une maison entière :

• L’achat de biens immobiliers par des concubins dans des couples qui ne sont ni mariés ni en union civile La SCI leur permet d’éviter les inconvénients de l’achat en indivision. Faire une SCI permettra de protéger un achat effectué à deux. Découvrez nos réflexions sur la décision “SCI ou indivision” dans cet article consacré à cette question.
• L’idée d’investir dans un logement pour plusieurs personnes La SCI permet de gérer des achats collectifs, que les acheteurs fassent partie ou non de la même famille. C’est généralement le cas pour l’achat d’une maison avec le montant nécessaire pour réaliser cet investissement.
• La diminution des droits de donation La création d’une entreprise permet de réduire sensiblement la charge fiscale des donations (meilleure prise en compte des dettes, possibilité d’optimisation en fonction des abattements qui se succèdent et des possibilités de remise et d’escompte, etc…). C’est la raison principale pour laquelle beaucoup de personnes ont envie de créer une SCI, en particulier une SCI familiale.
• Les rôles des associés sont clairement définis pour les associés. Cela leur permet de définir clairement les droits et obligations de chacun par rapport à la construction, aux conditions de vente, etc. en rédigeant un statut modifié. Il en résulte un dossier plus complet qu’une règle de partage simple. Chaque participant aura un droit de vote en fonction des parts qu’il détient (souvent proportionnel à son apport) ce qui lui permet d’être impliqué dans la direction du gestionnaire, de donner son avis, de voter en faveur d’une meilleure optimisation fiscale, etc.

SCI, patrimoine privé ou avoir professionnel ?

La loi offre la possibilité de mettre les murs à l’actif de l’entreprise, ou dans le patrimoine privé des propriétaires. Dans le cas d’un enregistrement à l’actif, vous avez de nombreux bénéfices tant sur le plan financier que sur le plan fiscal. On note une déduction facile des intérêts d’emprunt, de même que la récupération de la taxe sur valeur ajoutée sur les murs, des amortissements et de la taxe sur le foncier. Parallèlement, les plus-values à gagner sur le plan professionnel peuvent pénaliser lors d’une cession ou d’une affectation des biens dans le patrimoine privé. Dans le cas d’un enregistrement des murs au patrimoine privé, on est soumis à certaines contraintes. Les actionnaires bénéficient de divers avantages lors de la vente ou de la succession. Toutefois, il faut signaler que les intérêts liés aux emprunts, droits, amortissements et autres taxes sont non-déductibles.

Eu égard à ce qui précède, l’on conçoit qu’il est plus avantageux de mettre les murs à l’actif de l’entreprise. Quand les emprunts sont élevés, les bénéfices de cession ne sont pas à la hauteur des nombreux avantages obtenus dans le cadre des intérêts d’emprunt et des amortissements. En revanche, si les murs ne sont pas enregistrés à l’actif de la structure, il y a une facilitation à vendre cette dernière à un prix raisonnable.

Qu’en est-il du régime d’imposition ? 

Tout dépend si la SCI est imposée sur le revenu (IR) comme dans la majorité des cas ou sur les sociétés (IS)

Si la SCI est régie par l’impôt sur le revenu, cette fiscalisation implique que chaque associé est imposé en fonction de ses revenus sur le foncier et des bénéfices liés à sa part dans le capital, conformément aux statuts. Par ailleurs, vous pouvez choisir l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, le taux d’imposition est de 33% ou 15% sous conditions, et le montant total des charges à déduire dépasse de loin celui retenu pour les SCI ayant opté pour l’impôt sur le revenu. Les amortissements sont dégagés à partir des actifs immobiliers. De plus, il y a une possibilité d’amortissement en cas de construction ou de travaux de réfection des locaux. Un tel cas ne peut se produire pour des revenus sur le foncier.

L’impôt sur les sociétés est avantageux lorsque l’exploitation des biens immobiliers de la SCI rapporte des loyers pouvant aider à faire face à la fiscalité. Dans tous les cas de figure, il est important de retenir un loyer conséquent lorsque vous envisagez de louer vos locaux à votre SCI.

Les inconvénients liés à la constitution d’une SCI

Une SCI familiale présente quelques contraintes et inconvénient :

• Le coûts des démarches de création : rédaction des statuts, publication d’une annonce légale, immatriculation de la société auprès du greffe.
• l’obligation de la tenue d’une comptabilité régulièrement mise à jour. La SCI n’étant pas une société commerciale, elle ne doit pas publier ses comptes, mais elle doit pouvoir répondre à tout moment à l’administration fiscale. Il vous faudra faire la déclaration annuelle de résultats sur l‘imprimé fiscal n°2072 ;
• l’impossibilité de bénéficier de concours bancaires comme le prêt à taux 0 % ou d’un plan épargne logement ;
• L’imposition à certaines taxes fiscales telles que le droit de préemption urbain ou l’imposition des plus-values en cas d’apport en nature des biens immeubles. Notez que la revente des parts de SCI après 15 ans de détention est exonérée d’impôt sur les plus-values, indépendamment de la date d’entrée des biens dans le patrimoine de la SCI
• Les membres d’une SCI doivent d’apporter continuellement la preuve de l’existence et du fonctionnement réels de celle-ci par exemple par la preuve d’une assemblée générale annuelle.
• Les associés de la société civile immobilière sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI. Cela signifie que chaque personne engage son patrimoine personnel au remboursement des éventuelles dettes contractées par la SCI

En somme, la SCI constitue un moyen efficace de procéder à la gestion d’un patrimoine. Elle permet de faire la part des choses entre le bien immobilier et l’exploitation qui en est faite, incluant néanmoins les interactions entre ces deux entités.