Pas de porte ou droit au bail, les différences juridiques et fiscales

Si vous voulez louer un local commercial, il n’y a pas que les frais d’installation et les loyers que vous devez prendre en compte, d’autres charges peuvent venir s’ajouter. Le pas de porte et le droit au bail en font partie, mais il ne faut pas les confondre. Ils ne sont pas dus à la même personne et n’ont pas les mêmes valeurs juridiques et fiscales. Voici tout ce qu’il y a à savoir

Le pas de porte

C’est une somme due au bailleur lors de votre entrée dans les lieux, uniquement si les locaux sont vacants. C’est une sorte de droit d’entrée. La somme est fixée librement mais s’adapte à la loi du marché. En général, le prix est fixé en fonction de l’attractivité commerciale du local que vous voulez louer.

Un pas de porte peut avoir deux fonctions différentes pour le bailleur :

• supplément de loyer : c’est la solution la plus fréquemment choisie, elle permet au bailleur de se prémunir contre une hausse de la valeur locative des biens, car le montant des loyers est plafonné dans un bail commercial ;
• indemnité compensatrice : en contrepartie d’avantages commerciaux fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer, ou en contrepartie de la dépréciation de la valeur vénale des locaux. Un bailleur qui souhaite reprendre ses locaux doit en effet verser une forte indemnité au locataire, et le pas de porte vient compenser cette somme.

Les obligations légales

S’il y a versement d’un pas de porte, cela doit obligatoirement apparaître comme clause dans le bail commercial signé par les deux parties. Le contrat doit mentionner :

• le montant
• la nature : complément de loyer ou indemnité
• les conditions de règlement : un pas de porte peut être réglé en plusieurs échéances et vient s’ajouter au loyer mensuel ou en une seule fois

En cas de litige, la justice considère souvent que le pas de porte intervient comme complément de loyer.

Les conséquences fiscales

Pour le bailleur, s’il s’agit d’un supplément de loyer, il faut le déclarer comme revenu foncier avec assujettissement à la TVA (au cas où le loyer du bail y est aussi soumis). Il est possible d’échelonner le versement des sommes dues aux impôts sur une durée de 4 ans maximum.

S’il s’agit d’une indemnité, elle n’est pas imposable.

Pour le locataire, comme supplément de loyer, le pas de porte est une charge déductible à condition que cette déduction soit étalée sur la durée du bail.

Comme indemnité, le montant est comptabilisé comme un actif incorporel non amortissable, et il n’est pas déductible.

Le droit au bail

Il s’agit d’une reprise de bail commerçant déjà existant, la somme n’est pas donc due au bailleur mais au locataire sortant. Le droit de bail est un élément du fonds de commerce qui appartient au locataire sortant et qui a une véritable valeur patrimoniale, il faut donc le racheter pour pouvoir bénéficier des mêmes avantages et droits.

Obligations légales

Il est possible de céder le droit au bail indépendamment du fonds de commerce, mais le bailleur peut s’opposer à cette pratique. En revanche, il ne peut pas intervenir en cas de cession du fonds de commerce dans son ensemble.

Le montant du droit de bail est dépendant des prix du marché et de l’attractivité du local commercial mais la somme finale est fixée librement par les deux parties.

Conséquences fiscales

• Pour le locataire cédant : le droit au bail est calculé dans le bénéfice imposable de l’activité, au titre des bénéfices industriels et commerciaux ;
• Pour le locataire entrant : la somme est fiscalement considérée comme un actif incorporel, qui est non amortissable et non imposable, et soumis aux droits d’enregistrement.

Il est possible d’acquérir un local commercial sans payer de droit au bail ou de pas de porte, on appelle cela un bail à l’américaine. Attention toutefois, le loyer du local est beaucoup plus élevé.

La notion de bail à l’américaine n’a pas été clairement tranchée par la justice, faites donc particulièrement attention au contrat de bail, surtout si vous êtes locataire.