Comment calculer l’indexation de son loyer de son bail commercial

Mentionné par l’article L145-39 du Code commerce ,  la clause d’échelle mobile d’un bail commercial est une clause par laquelle, les deux parties prenantes (locataire et le bailleur) se mettent d’accord sur l’indexation du loyer.

En effet, la variation de cette  indexation du loyer se fait sur la base d’une valeur qui sera liée à un élément de référence.  De ce fait, en matière de bail commercial, il est important de respecter un ensemble de règles pour que l’indexation soit admise.

Quel choix en termes d’indice ?

Pour avoir un caractère légal et être valable, l’indexation d’un loyer doit se faire par référence à un indice précis qui est directement en relation avec l’objet même du contrat.

Ainsi dans ce contexte il existe trois grandes catégories d’indice à savoir :

  • L’indice national du coût de construction  (ICC): comme son nom l’indique, c’est un indice qui permet de surveiller l’évolution des coûts de construction des bâtiments neufs à usage principal  d’habitation.  Il prend uniquement en compte les coûts de construction en excluant les coûts déboursés pour le terrain.  
  • L’indice des loyers d’activités tertiaires (ILAT) : cet indice concerne les activités autres que les activités commerciales et artisanales.  
  • L’indice des loyers commerciaux (ILC) : l’accent est mis ici sur les activités commerciales ainsi que les activités artisanales.

Il est donc important de consulter régulièrement ces différents indices si vous êtes dans un processus d’indexation de loyer.  

Les données sont recensées, traitées et les résultats publiés par trimestre sur le site officiel de  l’institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Les publications se font avec un léger décalage de deux trimestres qui est le temps nécessaire pour l’INSEE de recueillir l’ensemble des données permettant de calculer les différents indices.  Cela nécessite beaucoup de temps et surtout de rigueur professionnelle pour produire des résultats conformes qui relatent de manière effective les réalités.

À titre d’exemple, pour calculer l’indice des loyers commerciaux il faut faire  le croisement des sommes pondérés des diverses variables comme :

  • Les différents indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation
  • Les prix de constructions neuves
  • Les chiffres d’affaires du commerce de détail.

Comment comptabiliser un loyer reçu.

Et en ce qui concerne la périodicité ?

Il est important de faire très attention à la périodicité au moment de la rédaction de la clause d’indexation surtout lorsque les échéances ne correspondent ni à la date d’anniversaire du contrat.  Évitez donc de négliger sinon vous allez être désagréablement surpris par des périodicités qui ne reflètent pas réellement ce qu’elle devrait être. Certes la fixation de la périodicité est libre, mais elle doit se faire en toute connaissance et consentement éclairé des deux partis afin d’éviter de potentiel conflit.

À titre d’exemple, il serait désagréable d’apprendre que la périodicité prend effet le premier janvier alors que vous avez signé la clause en septembre. Dans ce cas, il est généralement conseillé de procéder à deux indexations.

La première va couvrir la date d’anniversaire jusqu’au premier janvier pour ensuite signer une deuxième qui va s’étaler tous les 1 janvier.

De manière globale, la périodicité de l’indexation est libre et peut donc ainsi s’étaler sur 3 ans comme sur 6 mois ou encore 3 mois. Néanmoins l’indexation ne saurait se confondre avec une révision de loyer qui peut être formulée 3 ans après la prise en charge du contrat de bail ou une fixation amiable ou judiciaire du loyer.  

L’indexation peut-elle varier ?

Concrètement, oui il est possible que l’indexation varie. La jurisprudence prévoit qu’une fois l’indexation organisée, elle peut librement être revue à la hausse ou tout simplement diminuer. Ainsi, des clauses limitant l’indexation uniquement à la hausse ou à un prix planché sont généralement sanctionnées.

Ne pas confondre indexation et actualisation !

L’actualisation est différente de l’indexation par le fait qu’elle est un mode de détermination de prix qui n’intervient qu’une seule et une seule fois dans les contrats pour lesquelles il y a un décalage entre la date de signature et la date de prise d’effet.

Contrairement à l’indexation, elle ne se fait pas de manière automatique ou répétitive, car elles ne sont pas du tout soumises aux mêmes règles.  

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