Le calcul de la plus-value immobilière d’un bien vendu par une SCI


Vous avez décidé de vendre un bien immobilier que vous avez acheté sous le régime d’une SCI.

Comment calculer la plus-value réaliser sur la vente de biens immobiliers dans le cadre d’une SCI ?

La plus-value d’un immeuble vendu par une Société Civil Immobilière est égale à la différence entre la valeur réelle du bien au moment de la vente et le prix d’achat payé par la société. Si le bien en question est apporté par les associés, il faudra prendre en compte la valeur d’apport. Mais, comment fait-on pour calculer la plus value immobilière sci ?

La SCI, une solution pour la plus-value immobilière

L’usage d’une SCI est devenu une stratégie mise en avant dans un investissement immobilier à cause de sa simplicité et aussi pour la satisfaction d’une mondanité. Par contre, le souci se place au niveau de la plus-value immobilière à payer, soit pour la vente des parts ou de l’immeuble en entier par les associés de la SCI. La plus-value immobilière imposable correspond à la différence du prix de cession et du prix d’acquisition d’un bien.

Comment déterminer la plus-value imposable ?

La base du calcul de la plus-value selon le régime SCI

Pour pouvoir calculer la plus-value, il est important de comprendre qu’il s’agit de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou bien la valeur déclarée quand on parle de bien obtenu par succession ou donation. Il faut préciser que le prix de vente a été déduit des frais de cession et du montant de la TVA, tandis que le prix d’achat est majoré des frais d’enregistrement ayant été payés pendant l’acquisition.

Les dépenses de travaux

Le prix d’achat est majoré des dépenses liées à la reconstruction, à la construction ou à une certaine amélioration au moment même où ils sont supportés par le vendeur et faites par une entreprise seulement avec la présentation des pièces justificatives. Ces dépenses ne doivent pas être préalablement prises en compte durant la détermination de l’impôt sur le revenu ni présenter un caractère de dépenses locatives (même dans le cadre d’une location meublée).

Les travaux qui déterminent les plus-values immobilières se définissent comme ceux du revenu foncier imposable. Seules les dépenses en relation avec l’immeuble à compter de son achèvement ou de son achat peuvent subir la majoration du prix d’acquisition. En général, les dépenses concernant l’entretien ou les réparations, même les plus importantes ne font pas partie de celles introduites dans le calcul de la plus-value. De plus, les dépenses générées par la majoration du prix d’acquisition devront avoir des justificatifs. Ces derniers sont uniquement fournis selon la demande de l’administration.

Quel est le taux d’impôt sur la plus-value immobilière d’une SCI?

À partir du 1er septembre 2013, la plus-value subit une taxe au titre d’impôt sur le revenu avec un taux forfaitaire de 19 % suivi d’un abattement linéaire de 6 % à compter de la 6e année. La plus-value est aussi taxée au titre de prélèvements sociaux sur un taux de 15,5 % avec un abattement progressif à partir de la 6e année.

Le notaire prend en charge le prélèvement de l’impôt sur le prix de vente au moment de la signature de l’acte authentique et son versement auprès de l’administration fiscale. Il existe également une taxe complémentaire applicable sur les plus-values immobilières allant de 2 à 6 % en fonction du montant de la plus-value, suite à l’application de l’abattement et pouvant atteindre un montant supérieur à 50 000 euros. Toutefois, les plus-values concernées sont celles qui résultent de la cession faite depuis le 1er janvier 2013. On peut déduire que le régime de la plus-value varie à partir du prix de vente du bien, sa nature et sa durée de détention.

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Le mode de calcul selon la vente d’un immeuble avec SCI

Quand un immeuble est vendu grâce à l’intervention d’une société civile immobilière soumise au régime d’impôt sur le revenu, seules les plus-values immobilières des particuliers peuvent être appliquées. Avec des termes plus techniques, la plus value immobilière SCI est fiscalisée par un taux d’imposition de 19 % + 17,2 % qui donne un total de 36,20 % d’impots sur les plus-values. Par contre, le taux s’applique après un abattement progressif et une exonération d’impôt suivant les 30 ans d’appartenance de l’immeuble par la SCI.

La plus-value immobilière SCI est alors la différence entre le prix de cession et le prix d’achat. Le prix de cession se définit comme étant le prix de vente de l’immeuble. Quant aux prix d’acquisition, il s’agit de la valeur réelle acquittée par le vendeur de l’immeuble, telle qu’il ait été précisé à l’intérieur de l’acte. Pour le cas de l’immeuble, le vendeur est la SCI, et le prix d’acquisition à retenir sur la détermination de l’impôt sur la plus-value immobilière reste le prix que la société a payé. Ce prix ne tient pas en compte les opérations de donations et le changement d’associé apparu durant l’intervalle de la vente.

Au sujet de la date d’acquisition, il faut prendre celle au moment précis de l’achat de l’immeuble. À l’inverse des donations traditionnelles, celles de parts de SCI ne purgent pas la plus-value immobilière. En plus, les donataires sont obligés d’assumer le paiement du moment de la plus-value immobilière effectué quand les donateurs furent les propriétaires.

Donation de parts de SCI et réserve d’usufruit

Quand on décide de faire appel à une SCI pour vendre un immeuble, elle s’accompagne souvent du démembrement de propriété. Pendant la donation des parts de la SCI, les donateurs prennent parfois la décision de conserver l’usufruit des parts. L’objectif de cette technique est de maintenir pour les donateurs la faculté de profiter des revenus de l’immeuble, tout en préservant la transmission du capital immobilier. Dans ce cas précis, les usufruits des parts de SCI sont les parents et les nus-propriétaires restent les enfants.

Qui est imposable sur la plus-value durant la vente de l’immeuble par SCI ?

Lorsque les parts de SCI subissent des démembrements, l’usufruit est imposable par rapport aux bénéfices courants de l’exploitation. À l’inverse du nu-propriétaire, il reste imposable à hauteur des bénéfices dits exceptionnels, incluant ainsi les plus-values de cession de l’actif immobilisé comme celles qui proviennent de la cession de l’immeuble. S’il existe un démembrement des parts sociales, la plus value immobilière SCI s’adresse au nu-propriétaire.

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