Locaux professionnels : créer une SCI ou pas ?

Lorsqu’une entreprise fonctionne bien, on a parfois intérêt à investir dans les locaux professionnels plutôt que de les louer. Mais faut-il les acquérir via son entreprise ou via une SCI ? Le point de vue du Pavillon.

Le principe de la SCI

L’acquisition de locaux est souvent une étape pour une entreprise qui fonctionne bien et qui a la chance de bénéficier d’une certaine visibilité sur ses perspectives. La question se pose alors de savoir si celle-ci investit directement dans l’acquisition de locaux ou si on le fait via une société civile immobilière (SCI).

Dans ce cas, c’est le dirigeant qui va acquérir le bien immobilier via la SCI. La société d’exploitation reversera alors un loyer à la SCI.

Pour l’entreprise, cela ne change du coup pas grand-chose, ni à la structure de son résultat (elle continue à payer des loyers, ni à son bilan patrimonial (pas d’entrée à l’actif, ni de dette d’emprunts au passif). De plus, si la SCI appartient au dirigeant, le risque de remise en cause du loyer ou du bail est maîtrisé.

Quant à la SCI, son résultat sera essentiellement constitué des loyers, déduction faite des intérêts d’emprunts et autres charges de gestion, voire des amortissements si la SCI a opté pour l’IS.

 

Les avantages de la SCI

Isoler les patrimoines

En plaçant l’immobilier dans la SCI et non dans la société d’exploitation, ces actifs ne subissent pas l’aléa financier lié à l’exploitation, qui reste supporté par l’entreprise. Ce capital est donc normalement protégé en cas de problème.

Préserver la capacité d’emprunt

Par ailleurs, le fait d’isoler cet investissement dans la SCI permet à la société d’exploitation de préserver sa capacité d’emprunt. En effet, comme la dette d’emprunt est contractée par la SCI, l’entreprise aura plus de facilité à solliciter un nouveau financement pour des investissements productifs. Ses ratios d’endettement auront en effet été préservés.

Faciliter la revente de l’entreprise

Enfin, lors de la revente de l’entreprise, le fait de dissocier l’immobilier de l’exploitation permet de diminuer le prix pour l’acquéreur. Ce dernier pourra toujours, le cas échéant, racheter les murs à la SCI sur une vente distincte. Dans le cas contraire, la SCI continuera de percevoir le loyer après la cession de l’entreprise de production.

Intérêt fiscal et patrimonial

Fiscalement, en optant pour une SCI à l’IS, le bien pourra être amorti et vous bénéficierez donc de l’avantage de l’imposition à taux réduit sur les deux structures. Enfin, sachez que les parts de SCI facilitent la transmission de patrimoine en contournant les potentiels blocages liés à l’indivision.

Créer une SCI

Attention, créer une SCI n’est pas anodin et exige le respect d’un certain nombre de règles juridiques et fiscales. En effet, il faudra choisir d’opter pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. Les conséquences fiscales de ce choix sont résumées ci-après :

SCI à l’IR SCI à l’IS
Frais d’acquisition non déductibles déductibles
Autres charges déductibles Frais de gérance, assurance, entretien, réparation, taxe foncière Ensemble des charges exposées dans l’intérêt de la SCI.
Provisions non déductibles potentiellement déductibles
Intérêts d’emprunt déductibles dans les revenus fonciers des associés pour les emprunts personnellemen contractés pour l’achat des parts sociales déductibles du résultat de la SCI
Rémunération du dirigeant de la SCI Elle s’ajoute à ses revenus fonciers s’il est associé. Non déductible. Déductible du résulzat de la SCI si normale
Amortissements non déductibles fiscalement déductibles fiscalement
Imposition des bénéfices Imposé directement chez les associés pour sa quote-part de résultat Imposition de la SCi au taux réduit de 15% jusqu’à 38.120 € puis à 33,33 % pour le surplus. Les déficits sont reportables
Imposition des associés Imposition directement chez l’associé pour sa quote-part de bénéfices ou déficit dans la catégorie Revenus Fonciers (+CSG CRDS) Seuls les dividendes distribués sont imposés dans la catégorie des Capitaux Mobiliers (+ CSG CRDS)

 

De notre point de vue, il ne faut pas envisager une SCI comme un outil pour payer moins d’impôt. Elle est à notre sens un bon moyen de gérer votre patrimoine avec plus de souplesse que ce soit dans sa transmission et sa protection. Le fait de dissocier le patrimoine immobilier de l’actif professionnel est également un atout non négligeable. Comme d’habitude, n’hésitez pas à nous faire part de vos observations et questions afin que nous puissions progressivement enrichir cet article.

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