Pouvez-vous utiliser votre logement comme local (bureau) professionnel

En début d’activité de son activité professionnelle, il est souvent plus économique de domicilier son entreprise à son domicile. Mais transformer un logement en local ou bureau professionnel nécessite des démarches administratives préalables. La notion d’usage et la notion de destination ne doivent pas être confondues. La première touche au profil juridique d’un immeuble d’habitation qui peut parfois faire l’objet d’une protection spéciale. Elle est concernée par le code de la construction et de l’habitation. La seconde relève du code de l’urbanisme qui se réfère aux raisons pour lesquelles un immeuble a été construit ou transformé.

 

Qu’est-ce que le changement d’usage ?

La réglementation du changement d’usage a pour but de protéger l’habitation et ne touche que les logements transformés pour un usage différent, en particulier si l’on parle d’une location qui se transforme en activité économique (commerce, bureaux, location touristique…). En revanche, il ne faut aucune autorisation dans le cas où le changement d’usage touche à la transformation d’un local commercial (bureau, magasin) en local d’habitation. Seuls certains cas requièrent une autorisation de changement d’usage (que régit le code de la construction et de l’habitation). Le premier cas est un projet de transformation par lequel un local d’habitation est concerné. Cela inclut la totalité des catégories de logements ainsi que leurs annexes : les loges de gardien, les chambres de service, les logements de fonction, les logements qui sont inclus dans un bail commercial, les locaux meublés ainsi que les logements-foyers. Le second cas concerne les logements qui sont situés dans les communes ayant plus de 200 000 habitants ainsi que dans les départements du Val-de-Marne (94), de la Seine-Saint-Denis (93), des Hauts-de-Seine (92), à l’exception des ZFU ( zones franches urbaines). Il faut noter qu’une autorisation de changement d’usage n’est pas nécessaire quand c’est l’occupant disposant de sa résidence principale à l’intérieur du local qui exerce l’activité professionnelle (éventuellement commerciale) et quand cette dernière n’est pas accompagnée d’une réception de marchandises ou de clientèle.

 

Qu’est-ce que le changement de destination ?

Le changement de destination est attaché au local et de ce fait, il est définitif au regard de la réglementation de l’urbanisme. Un bien immobilier peut avoir des destinations limitativement énumérées par le PLU (plan local d’urbanisme) : hébergement hôtelier, habitation, bureaux, artisanat, entrepôts, commerces… Transformer un logement en local professionnel (ou bien un commerce en bureaux ou encore en habitation), représente un changement de destination qui se soumet au contrôle de l’administration. Cela requiert ainsi une autorisation d’urbanisme. Le type d’autorisation dépendra du fait s’il existe ou pas des travaux, en fonction de deux situations. Dans la première le changement de destination s’accompagne de travaux qui créent une surface de plancher supérieure à 5 m² ou bien, qui modifient la façade de l’immeuble ou les structures porteuses. A ce moment-là, un permis de construction est nécessaire. Si jamais le changement de destination est effectué sans travaux ou bien avec des travaux légers d’aménagement intérieur, une déclaration préalable sera suffisante. La déclaration préalable ou la demande de permis de construire font office de demande d’autorisation nécessaire pour un changement d’usage.

 

De même, le code de l’urbanisme inclut la nécessité d’obtenir un agrément administratif dans le cas d’un changement de destination qui a pour objet la mise en place de locaux de travail dans l’Ile-de-France. L’on doit demander l’agrément si le projet se rapporte à une surface de plus de 1 000 m². C’est un seuil qui dispense dans les faits la plupart des transformations d’habitations à des fins professionnelles. Il faut savoir qu’en plus de ces formalités administratives, il se peut que quelques démarches d’ordre privé soient également nécessaires. Par exemple, il faudra demander l’acceptation de l’assemblée des copropriétaires s’il s’agit d’un immeuble qui est soumis au statut de la copropriété ou alors, demander l’acceptation du bailleur s’il s’agit d’un logement loué.

 

La déclaration pour la mise à jour de la valeur locative

Il faut toujours déclarer les changements d’utilisation de locaux à usage commercial ou professionnel ainsi que les changements d’usage de propriétés bâties auprès de l’administration fiscale. Cela est nécessaire pour permettre une mise à jour de la valeur locative cadastrale des locaux concernés. C’est à partir de celle-ci que l’on calcule la taxe foncière. Le propriétaire doit ainsi adresser une déclaration IL n°6704 au bureau du cadastre duquel dépendent les locaux, dans les 90 jours (3 mois) de la réalisation du changement.

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